שאלות ותשובות

מדוע זה חשוב ?

כל פרוייקט מורכב ממכלול שלם של גורמים שצריך לחבר יחד: הדיירים, החברה המלווה, עורך הדין, השמאי כלכלן, אדריכל, המודד, מפקח הבניה, החברות המתחרות, הרשויות ועוד.

מטרתנו העיקרית כחברה המקדמת פרוייקטים היא קודם כל להשיב לדיירים את ההובלה ולחבר את כל הקצוות בתהליך יחד עם הדיירים ובעלי המקצוע המלווים שאנו מספקים לדיירים.

הדיירים מובילים ולא מובלים

להבדיל מפרוייקטים אחרים בהם הדיירים מובלים אחרי היזמים ואחרי ההצעות, אנו דואגים שהדיירים יהיו מובילים כלפי היזמים ולא היזמים יובילו אותם. אנו דואגים שהוועד והדיירים יקבלו לידיהם יד מקצועית מכוונת ויקבלו את כל הכלים הנכונים להתנהל נכון ולנצח.

מהן המטרות

• השליטה וההובלה בידי הדיירים
• חסכון בזמן ובריצות
• סדר וארגון בכל שלבי התהליך
• הדיירים מבטיחים את קבלת מירב התמורות המסחריות והמשפטיות
• הדיירים מתנהלים חלק ללא מחלוקות וללא עיכובים מיותרים

מדוע דיירים פונים אלינו

1. הרצון לדעת יותר ולקבל את התמונה המלאה
2. השאיפה להשיג את מלוא התמורות מול היזמים
3. שגרת החיים העמוסה – חוסר בזמן או אדישות של הדיירים ובעלי הנכסים
4. מחלוקות בין הדיירים ותופעות סרבנות
5. מודעות עצמית של הדיירים להתנהל באופן מקצועי ומסודר יותר
6. הוצאות הליווי מוגשות לחברה המבצעת – הדיירים אינם נדרשים להוציא כסף מכיסם

הדרך האמיתית למקסם את הרווחים של הדיירים

רבים מהדיירים מרגישים חוסר נוחות ולא באמת יודעים כמה תרוויח החברה הבונה על חשבון הזכויות שלהם בבנין.
לכן חשוב להוציא שמאי מקרקעין מקצועי אשר יכין דו”ח אפס יסודי ובזאת יפתרו כל הדילמות. הדיירים יודעים הכל. נגמרו הסודות.

מה זה דו”ח אפס ?
דו”ח האפס מנתח ומכיל נתוני מידע ומציג את הכדאיות הכלכלית של הפרוייקט ואת אחוזי הרווח של היזם. הדו”ח בוחן ומחשב את כל ההוצאות וההכנסות של הפרוייקט בהתאם למודל התכנוני ובהתאם לחישוב הזכויות האופטימלי.

הידע עובר לדיירים
דו”ח האפס מטעם שמאי הדיירים מציג בפניכם את התמונה המלאה. רבים מהדיירים מודים שזה מרגיע אותם לדעת ולהחשף לכל הנתונים המקצועיים ששמורים רק ליזמים.

מה אנו והדיירים עושים
אנו מוציאים שמאי מקרקעין ומספקים דו”ח אפס מקצועי ומדוייק – כל שמאי מקרקעין מטעם הדיירים שאנו מוציאים הוא בעל נסיון רב בנדל”ן ובתמ”א 38 ובפינוי בינוי בפרט. בכך נוצר איזון נכון בין רווחי היזם לבין התמורות המקסימליות עבור הדיירים. לא פעם מתגלה שאחוזי הרווח היזמי חורגים כלפי מעלה וכשהדיירים נחשפים לכך יש את היכולת לדרוש יותר. זוהי למעשה הדרך האמיתית של הדיירים למקסם את הרווחים עד לנקודת האיזון שטובה לכולם.

רוב הפעמים דיירי הדירות אינם מודעים לגודל הדירות האמיתי שלהם מאחר ויש פערים גדולים בין:

1. הארנונה
2. לבין נסח הטאבו
3. לבין תשריט הבית המשותף
4. לבין הבניה שנעשתה בפועל

קורה שלעיתים בכל אחד מהמסמכים השונים מצויין גודל אחר של הדירה ושל הבניין.

לא פעם גם היזמים אינם יודעים את הגדלים האמיתים וזה משחק לטובתם עם מניפולציות שמופעלות בהצעה.

החשיבות של מודד בתמ”א 38/1 חיזוק ותוספות

לא פעם קורה שהדיירים קיבלו הצעות מיזמים אשר לא תאמו בפועל את המציאות. במקרים רבים התמורות שהבטיחו היזמים השונים בממ”ד או במרפסת השתנו פתאום בעקבות המדידה שנערכה לאחר החתימה על החוזה. ואין דבר יותר מתסכל ומסוכן מזה.

שוב, זה קורה בשל הפערים בין התוכניות של הבנין ותשריט הבית המשותף לבין המידות של הבניין בפועל לאחר הבניה.

אנו דואגים להוציא מודד למן ההתחלה ובכך נמנעים מהבטחות שווא ומשברים בהמשך. זוהי הדרך הבטוחה ביותר עבור הדיירים לדעת כמה ניתן לקבל באמת .

החשיבות של מודד במסלול תמ”א 38/2 הריסה ובניה או פינוי בינוי

גם במסלול תמ”א 38/2 הריסה ובניה ובפינוי בינוי אנו דואגים להוציא מודד למן ההתחלה !
גם כאן במקרים לא מעטים הדיירים מקבלים הצעות שונות אשר מתבררות בהמשך כלא נכונות או לא רציניות. ואין יותר גרוע מכך. לא פעם נחשפנו לפער בהצעות של יותר מ 10 מ”ר לכאן או לכאן ובאיזורים המבוקשים ביותר.

מה אנו והדיירים דואגים לעשות בעניין –
כדי שלא כל חברה תזרוק מספר אחר וכדי הבטחות שווא אנו מוציאים מודד עם תחילת תכנון התהליך.

בכך כל החברות מיישרות קו אחד ומגישות הצעות ריאליות וללא מניפולציות. בדרך זו הדיירים יכולים בפעם הראשונה להשוות בין תפוחים לתפוחים ולדעת מי שנותן יותר ומי פחות באמת.

דבר נוסף – כשביצוע המדידות יוצא מטעם הדיירים ולא מטעם היזמים, הדיירים נחשפים לגודל הדירות האמיתי שלהם מבלי שאף יזם יטעה אותם במכוון או שלא במכוון בעניין התמורות במ”ר בדירה החדשה. יש הבדל בין לקבל תוספת של 15 מ”ר על שטח משוער של 68 מ”ר לבין קבלת תוספת של 15 מ”ר על שטח דירה מדודה מטעם הדיירים של 72 מ”ר.

עו”ד הוא חלק מהפאזל – לא יותר

עורך הדין הוא בורג חשוב במערכת, אולם דיירים רבים מצפים שהוא גם יקדם את התהליך וגם יגלה ידע ומעורבות מקצועית ברמה האדריכלית או השמאית.

עורך דין טוב הוא עורך דין והוא חלק מהפאזל, הוא אחראי לפן המשפטי בלבד. הוא אינו שמאי, אינו אדריכל ואינו מקדם הפרוייקט בין הדיירים וקרוביהם.

מעבר לכך, ישנם היום בשוק עשרות ומאות עורכי דין טובים המנוסים בתמ”א ופינוי בינוי ואנו עובדים עם הטובים ביותר. הבעיה היא שמרבית עורכי הדין הטובים עמוסים ולא לכולם יש את הזמן לתת שירות נאות. בפגישת ההיכרות הראשונית עם הדיירים קיים פער גדול בין ההבטחות של עורך הדין לבין המעשים בפועל, רבים מהדיירים מתוסכלים מכך ובצדק .

אנו מחוייבים לשלושה דברים עיקריים :

1. למנות יחד עורך/ עורכת דין בעל נסיון של למעלה מ 50 פרוייקטים בתמ”א 38 ובפינוי בינוי המומלץ בידי אחד הדיירים והמוסכם על הוועד .
2. אנו נדרוש טיפול מהיר ונדאג שעורך הדין יענה על כל שאלה משפטית שיעלו הדיירים וישוב עם תשובות בזמן סביר אשר לא יעלה על 48 שעות.
3. אנו משחררים את עורך הדין מהנטל של להיות השמאי, האדריכל, המהנדס מקדם הפרוייקט והמכרז.

מפקח בניה מנוסה יש למנות לפני כל כניסה למו”מ עם החברות השונות. מה שקורה בדרך כלל זה שבניינים רבים נאלצים לישר קו עם המפרט הטכני שהציגו בפניהם היזמים.

כשאנו מוציאים מפקח מטעם הדיירים משימתו הראשונה היא לדאוג לגיבוש המפרט הטכני מטעם הדיירים והבניין.

למה זה חשוב

ברוב המקרים האינטרסים של היזם ושל הדיירים אינם חופפים ואין לדיירים את הכלים לנהל מו”מ מקצועי מול המפרט של היזם שלא תמיד בנוי לטובת הדיירים.

תפקידו הנוסף של המפקח הוא ללוות ולפקח הנדסית את הבניה של דירות הדיירים ולשמור שהעבודות מבוצעות בהתאם למפרט הטכני ולתוכניות.

עם הוצאת מפקח בנין אנו דואגים לשלושה דברים חיוניים :

1. מפרט טכני בסטנדרטים גבוהים – אנו בונים עבור דיירי הבניין את המפרט הטכני המקיף והמתקדם ביותר בענף.
2. אנו מחוייבים שמפקח הבניה יהיה בעל רקע הנדסי ויבקר את ביצוע העבודות אחת לשבוע עד תום הפרוייקט!
3. אנו מחוייבים שהדיירים והוועד יקבלו דיווחים ועידכונים שוטפים עד תום הבניה.

לפניכם לינק לקובץ של מפרט טכני בפרוייקט לדוגמא בתל אביב

דיירים רבים אינם מודעים לכך, אבל אתם בעלי הזכויות על הקרקע לא פחות מהחברה המבצעת וגם לכם יש את הזכות להיות מעורבים בפן האדריכלי.

הליווי האדריכלי מטעם הדיירים חשוב כמו יתר בעלי המקצוע בפרוייקט.

מדוע ?

במרבית המקרים האינטרס של היזמים שונה מהאינטרס של הדיירים. החיבור לאדריכל מאפשר לדיירים יכולת השפעה בתוכניות ללא שום מעורבות חיצונית.

מנסיון, היזמים אינם נרתעים מכך, אלא מביעים הערכה סמויה עבור דיירים המודעים לעצמם.

כדי שלדיירים יהיה גיבוי אדריכלי קיימות שתי חלופות :

1. מסלול בסיסי הכרחי – הדיירים מקבלים חוות דעת אדריכלית חיצונית למקסום הזכויות והתמורות שניתן לקבל וללא תלות ביזמים.היעוץ מתיחס גם לתמ”א 38 חיזוק והן לתמ”א 38 במסלול של הריסה ובניה או בפינוי בינוי.
2. מסלול מתקדם – ליווי אדריכלי מלא הכולל תוכניות מלאות של הבניין החדש. הדיירים מקבלים לידם מספר אופציות בכל הנוגע לתכנון והנראות הבניין ללא תלות ביזמים השונים. התוכניות המוסכמות מוגשות על ידם של הדיירים מבעוד מועד והן מהוות חלק בלתי נפרד מהתנאים למכרז שקבעו הדיירים לתחרות בין החברות !

בשני המסלולים הליווי האדריכלי ניתן על ידי משרדי האדריכלים המובילים בתל אביב והמרכז ובעלי נסיון רב ביותר בתמ”א 38 ובפינוי בינוי .

יוצאים כשמוכנים !

כדי לדרוש ולקבל את המירב אנו והדיירים מכינים תיק מכרז דיירים וזאת לאחר שנערכו שיעורי בית מקיפים עם בעלי המקצוע.

1. האדריכל – נתן יעוץ לדיירים או תכנן את התוכניות עם ההרחבות המקסימליות עבור הדיירים.
2. המפקח ההנדסי – הכין יחד עם הדיירים את המפרט הטכני המלא.
3. המודד – ביצע מדידות בשטח הבניין והדיירים קיבלו את התמונה האמיתית המלאה.
4. השמאי – הכין דו”ח אפס והדיירים יודעים מהם אחוזי הרווח היזמי ועד כמה אפשר לסחוט את הלימון.
5. עורך דין – הדין הכין את כל העקרונות המשפטיים הבטוחות והערבויות.
6. הדיירים- הדיירים כולם מגובשים סביב הסכמות משותפות וכולם יודעים מה לדרוש בבטחון ובלב שלם.

המכרז

לאחר כל ההכנות חשוב שהוועד והדיירים יהיו חשופים ויכירו מבחר רב ככל האפשר של חברות טובות ומקצועיות, כל זאת בהתאם לאופי הפרוייקט, לגודל הפרוייקט ובהתאם למיקום הגאוגרפי של הפרוייקט.

כדי לגבות אתכם ואם צריך אנו מכירים למעלה מ 90 חברות בונות. מחברת הבוטיק הקטנה ביותר ועד החברה הבונה הגדולה בארץ כיום. עם הזמן והבדיקות שערכנו גילינו מי טובה יותר ומי פחות.

מומלץ להתרכז בלא יותר מ 3 – 5 הצעות – תחרות – החברות נדרשות ע”י הדיירים לענות על מכלול של שאלות העוסקות ב :

התמורות, הפן האדריכלי, הפן המשפטי ועוד.

דמוקרטיה זה כאן – לאחר כל הניתוחים והפגישות חשוב לדאוג שכל הדיירים יבחרו יחד בחברה הראויה בעיניהם. אנו והדיירים מוודאים שהבחירה תערך בהצבעה שוויונית ובאופן הדמוקרטי ביותר.

דיירים המתלבטים איך להוציא לפועל פרויקט התחדשות עירונית, צריכים לשקול את היתרונות של חברה יזמית השוכרת קבלני משנה – מול חברה שעושה את הכל בעצמה. מדריך שעושה סדר

כניסתם של שחקנים רבים לתחום התמ”א 38 ופינוי בינוי מעלה את השאלה בקרב הדיירים באיזו חברה רצוי לבחור ובאיזו מידה יש לגורמי הליווי את היכולת הראויה לבחון את כל האספקטים.

אחת השאלות המרכזיות היא האם לבחור בחברה שהיא היזמית בלבד או בחברה שהיא היזמית והקבלנית מבצעת יחד. תחילה חשוב שנעיף מבט על הזרמים העיקריים המרכיבים את ענף ההתחדשות העירונית.

הזרם הראשון הן חברות וותיקות בסדרי גודל שונים או קבוצות רכישה אשר מצאו אלטרנטיבה חדשה נוכח ההיצע המדלדל של עתודות הקרקע באזורי הביקוש.

הזרם השני הם קבלני ביצוע מנוסים אשר קיבלו החלטה אסטרטגית להיות גם היזמים בשל השחיקה המתמשכת ברווחיות בתחום הביצוע.

הזרם השלישי הם אנשי עסקים ובעלי מקצועות חופשים רבים אשר נחשפו לפוטנציאל הרווח היזמי וקפצו גם הם על העגלה העמוסה.

היתרונות של חברה יזמית וקבלנית מבצעת

1. חיסכון ביד – יכולת משמעותית להוזיל את עלויות הביצוע, להפחית את הסיכון הכלכלי ויכולת להעניק לדיירים תמורות נוספות.
2. ניהול סיכונים ורווח בפן הקבלני ובפן היזמי . החברה יוצרת כרית ביטחון ויכולת וויסות סיכונים לעיתות משבר אפשרי. קפיצה בעלויות הבניה עלולה להנחית מכה כואבת בפן הקבלני ואילו ירידה חדה במחירי הדירות תפגע בוודאות בפן היזמי .
3. היזום, התכנון, הביצוע, השיווק ועוד מנוהלים בידי גוף אחד – לדיירים יש כתובת אחת ואין בילבול זהויות.
4. ביקורת איכות ומעקב – מאחר והחברה היזמית היא גם המבצעת יש לדיירים את היכולת לבחון את ביצועי הבנייה בפרוייקטים קודמים. זאת בניגוד לפרוייקטים של חברה יזמית בלבד בהם זהות קבלני הביצוע משתנה בין פרויקט למשנהו.
5.  אין צורך במכרז קבלנים – במכרז קבלנים עלולים להיווצר חורים ופרטים שלא נסגרו מראש בין היזם לבין הקבלן המבצע. בכתב הכמויות למשל ובמפרט הטכני הבסיסי עלולים להמצא פרטים רבים הנעלמים מעין היזם. יש אבן נסורה ב 50 ₪ למ”ר ויש אבן נסורה איכותית ב140 ₪ למ”ר. יחי ההבדל הקטן. הבעיה היא שהפרטים הקטנים הללו צפים במהלך העבודות וזה עלול ליצור מתח לא בריא בין היזם לבין הקבלן .
6. סיכוי נמוך לנטישה במהלך הביצוע – היו מקרים בהם קבלן ביצוע שעמד מול חברה יזמית נכנס לקשיים בשל חישוב לא נכון של סך העלויות, נטש את הפרוייקט בעיצומו והותיר את היזם ואת הדיירים חסרי אונים עד למציאת קבלן ביצוע חלופי אחר. כאן החברה היא המבצעת ולכן לא קיים לחץ לזכות במכרז בכל מחיר.
7.  ניצול נקודות תורפה אצל היזם ופגיעה בדיירים – בהמשך לסעיף הקודם יש את הצד השני של המטבע. חברה יזמית בלבד עלולה אף היא ליפול במכרז למלכודת של קבלני הביצוע. יש לא מעט קבלני ביצוע אשר מנצלים את חוסר הידע של היזמים ואת העובדה שפרטים רבים לא נסגרו מראש. כל זה עלול להוביל לפגיעה באיכות הבניה ובמפרט טכני משונמך .

היתרונות בחברה יזמית בלבד –

1. אין ניגוד אינטרסים – יש פיקוח חיצוני של היזם על ביצוע העבודות, קיימת הפרדה בין זרוע הביצוע לבין הזרוע המפקחת. בכך נוצר אינטרס משותף של היזם ושל הדיירים יחד.
2. סיכוי מופחת לפשיטת רגל – זאת בתנאי שההתנהלות הניהולית תקינה ונלקחים בחשבון גורמי סיכון שונים כמו ירידה ניכרת במחירי הדירות.
3. לעיתים התכנון הכללי והתכנון האדריכלי מוגבלים פחות ועפים כיד הדמיון באלמנטים יחודיים שונים. קיים לחץ מתון יותר להפעיל אמצעי חסכון.
4. ניתן לתמרן בין סוגי אופי וטיב של קבלני ביצוע שונים .
5. היזם עם היד על השאלטר ומשלם לקבלן ע”פ קצב התקדמות שלבי הביצוע.
6.  ההפרדה מאפשרת לחברה היזמית להחליף את המבצע בעת משבר מבלי לפשוט רגל .

סיכום

מבלי להכנס לשמות בשנים האחרונות צפינו בחברות שנקלעו לקשיים בשני צידי המתרס.

מה חשוב שנבדוק לפני שמקבלים החלטה במי לבחור :

1. מרכז הכובד – כחלק מהבדיקות לאיתנות פיננסית חשוב מאוד לשים לב היכן עומד מרכז הכובד של החברה והאם הוא מוטה לצד היזמות או לזרוע הביצוע יותר.
2. ראיה כוללת – יש לבדוק את הנסיון של החברה בכל מכלולי הפעילות : שמאות, ניהול תכנון, רישוי, מימון, ערבויות ובטוחות, ביצוע, פיקוח ומעקב, שיווק, פרסום ויכולת מוכחת בניהול קשר טוב וישיר עם הדיירים.
   *חשוב לדעת – הנסיון מהווה יתרון, אך לא תמיד. חברה עתירת פרוייקטים עלולה לגלות שאננות לעומת חברה רעבה אשר תעשה הכל כדי שהפרויקטים הראשונים שהיא בונה יהיו נושאי הדגל.
   אנו כאן כדי למצוא יחד עם הדיירים את האיזון בין חברה עם נסיון לבין המוכנות של חברה לבוא ולהתאמץ עבור הדיירים כאילו היה זה הפרוייקט הדגל הראשון אותו היא מבצעת.

במסגרת פעילותינו אנו נתקלים לא מעט בחשדות על כך שחלק מהדיירים/החברות/ בעלי מקצוע אינם מתנהלים בשקיפות. באופן טבעי על כולם יש פנס גדול ובצדק רב. בסופו של דבר כל מי שמתנהל ישר ונכון מפיג את כל החששות מהר מאוד. הבטחון וההסכמות צריכים להרכש באופן טבעי בהדרגה.
נציגות הוועד – מיד עם גיבוש האספה הראשונה יש לפעול למינוי וועד פעולה. על הוועד להיות :

1. פעיל
2. אסרטיבי וחיובי
3. לפנות את זמנו לקידום התהליך.

מעבר להיותו צינור בין בעלי המקצוע לבין הדיירים על הוועד להפעיל רוח חיובית בכל עת, גם ובעיקר ברגעים קשים בין בעלי הנכסים. בדרך עלולים להיות לא מעט רגרסיות ורגעי משבר ואנו כאן כדי לפתור אותם.

שקיפות – שקיפות מלאה בין חברי הוועד והדיירים היא אחת מאבני היסוד של התהליך. כדי להימנע ממצב שבו כל אחד מושך לכיוון אחר וכדי לא להגרר לוויכוחים מיותרים, חשוב שהוועד וכל אחד מהדיירים יתנהלו בשקיפות המלאה מול כולם בלי יוצא מן הכלל. יש לדאוג שקבלת כל ההחלטות תתקבל על ידי הוועד וכלל בעלי הנכסים באופן שוויוני. כחברה מקדמת קל לנו יותר להשרות ביטחון ולהגיע עם כל הדיירים הבנות משותפות.

לאחר החתימה על ההסכמים חלה רגיעה.
כולם שבים לשגרה: הוועד, הדיירים , המפקח , עורך הדין, כולם עסוקים בדברים אחרים.
עומדים על המשמר כל הזמן – חשוב להתמיד ולעקוב אחר לוחות הזמנים של החברה ושל הפרוייקט. תכלס אף אחד אינו עושה זאת.
המעקב כולל את כל אופן ההתנהלות של כל תהליך הבקשה להיתר ועד תום ביצוע הפרוייקט.
לא פעם החברה היזמית נתקעת בין גורמי הרישוי ומנצלת את זה כדי להרוויח זמן לטובת תזרים מזומנים עתידי טוב יותר. בנתיים הפרוייקט עומד ולחברה יש תירוץ טוב לא להתקדם. חשוב לדעת לעקוב ולהבין שהעיכובים הם אמיתים ובלתי תלוים בחברה וכדאי לחשוב יחד כיצד ניתן לשחרר את הפלונטר.

1. מדוע חשוב להתארגן היטב
2. מדוע זה לא טוב לפנות קודם לחברות
3. מה צריך לעשות שכל הדיירים יפעלו בשקיפות המלאה
4. כיצד לגעת בסרבנים
5. מדוע חשוב להוציא מודד מטעם הדיירים ומתי
6. איך ניתן לדעת האם התוכנית האדריכלית של החברה הבונה היא טובה גם לדיירים
7. מדוע חשוב שהבניין יקבל ליווי ותמיכה מאדריכל
8. מהו מפקח, ומדוע חשוב למנותו מיד בהתחלה
9. איך בוחרים חברה ואיך ניתן לבטוח בה
10. מדוע חשוב להוציא שמאי מטעם הדיירים
11. איך ניתן לדעת את האיזון האמיתי בין הרווח של החברה הבונה לבין התמורות שקיבלנו
12. איך מנהלים תחרות עזה בין החברות
13. איך ניתן לדעת שקיבלנו את ההצעה הטובה ביותר
14. מה צריך לעשות כדי שהתוכנית תאושר בוועדה
15. מדוע עורך הדין הוא רק חלק מהפזל
16. מה חשוב לבקש בפגישה הראשונית עם עורך הדין
17. מדוע הכל זוחל לאט ואיך ניתן להניע קדימה

 כל דייר ודיירת מוזמנים לפנות אלינו בכל עת ונדאג לשוב אליכם בתשובה על כל שאלה שתעלה.

פרוייקט של תמ”א 38 ופינוי בינוי מורכב ממכלול שלם של גורמים שצריך לחבר יחד: הדיירים, החברה המלווה, עורך הדין, השמאי כלכלן, אדריכל, המודד, מפקח  הבניה, החברות המתחרות, הרשויות ועוד.

ארגון וליווי דיירים עונה על צורך אשר התעורר בקרב בניינים רבים אשר נתקלים בחסמים רבים ומגוונים. כגוף נטראלי מקצועי אנו כאן כדי לתת כתף ולארגן וללוות מקצועית את כל הדיירים. כל הדרך מתחילתה ועד סופה.

אנו ב”אלף בַּיִת” מסמנים מטרות: הצלחתו של התהליך, מקסום מרבי של התמורות וגיבושם המלא של הדיירים כקבוצה אחת בפרק זמן המהיר ביותר וללא עיכובים מיותרים.

• הרצון לדעת יותר ולראות את התמונה כולה כדי להשיג את מלוא התמורות מול היזמים.
• שגרת החיים העמוסה – חוסר בזמן או אדישות של הדיירים ובעלי הנכסים.
• חוסר גיבוש או מחלוקות בין הדיירים, תופעת סרבנות .
• מודעות עצמית של הדיירים להתנהל באופן מקצועי ומסודר יותר.

הדיירים ממקסמים רווחים – כל אבני הדרך

1.גיבוש הסכמות
לאחר ישיבת הדיירים וההחלטה המשותפת לצעוד יחד אנו נוגעים תחילה בנקודה החשובה ביותר והיא בעלי הנכסים.
אנו דואגים להכיר את הדיירים ולגבש סביב כולם הסכמות, בעיקר מול המתלבטים ומול הסרבנים, חשוב מאוד לקרב את כולם, לשבת אחד אחד, גם עם הקרובים של בעלי הנכסים. זה לא פשוט, אך חוסך הרבה זמן בהמשך. רבים טועים וישר רצים לקבל הצעות לפני ששמעו או הקשיבו לכל אחד מבעלי הנכסים והדיירים. זה עלול לגרום לתחושת ניכור וריחוק והרגשת חוסר שקיפות בין הדיירים הפעילים פחות לבין הדיירים הפעילים יותר.

2.יעוץ אדריכלי
במקביל אנו עורכים בדיקות אדריכליות כדי לראות איך הכי נכון לגשת לפרוייקט ואילו מקסימום תמורות ניתן לקבל בהתאם לקווי הבניין .
במקרים רבים אנו דואגים להוציא ליווי אדרכילי מלא כדי לקבל חוות דעת בלתי תלויה.
הליווי נעשה על ידי טובי המשרדים בארץ כיום.

3.מודד
לאחר מכן אנו מוציאים מודד לשטח. באופן הזה הדיירים נחשפים לגודל הדירות האמיתי שלהם מבלי שאף יזם יטעה אותם במכוון או שלא במכוון בעניין התמורות במ”ר בדירה החדשה או המורחבת.

4.שמאי
בהמשך אנו מפעילים שמאי אשר מכין דו”ח אפס ודואג לאיזון הנכון בין הרווח היזמי לבין התמורות המגיעות לדייירים. כל זאת כדי למקסם ככל היותר את הרווחים לדיירים ומאידך גם לוודא שאף אחת מהחברות לא התאבדה והגישה הצעה לא מציאותית כלכלית.

5.עורך דין
לאחר מכן הנציגות יוצאת לסבב עורכי דין וממנה את עוה”ד הכי מתאים עבורם, אפשר שהם יהיו כחלק ממאגר משרדי עורכי הדין שלנו שלנו ואפשר גם אחרת. בחרנו בקפידה את טובי המשרדים בארץ אשר מציגים רקורד מוכח של מאות פרוייקטים.
במידה וכבר מיניתם עורך דין חשוב שהוא יהיה בעל נסיון רב בתחום ויותר מכך שיהיה זמין לכל סוגיה משפטית שתעלה בפני כל אחד מהדיירים והוועד. אצלנו עורך הדין הוא עורך דין נטו ! הוא אינו משמש כיועץ אדריכלי או כיועץ שמאי .

6.מהנדס מפקח
בהמשך נציגות הדיירים ממנה מהנדס – מפקח בניה כדי לגבש יחד את המפרט הטכני למכרז החברות. רצוי שהמפקח יהיה בכיר ובעלי הנסיון הרב ביותר בתחום ההתחדשות העירונית, אנו נתן יד מכוונת בבחירה. רבים לא יודעים זאת, אבל תפקידו של המפקח הבניה הוא לא רק לפקח על הבניה מטעם הדיירים, אלא להיות גורם מוביל דיירים ולייעץ גם בבחירת החברה המבצעת יחד עם שאר בעלי המקצוע המלווים. אנו דואגים לכך ביחד עם המפקח.

7.מכרז דיירים
הלב של התהליך- כשניגשים למכרז צריך להתקיים תנאי אמיתי אחד והוא הגעה לרוב המוחלט של הדיירים סביב ההסכמות שגובשו. בתהליך נכון ויסודי חייב שרוב הדיירים יגיעו מגובשים וחשוב שתיהיה הסכמה אמיתית וללא הפתעות. רק לאחר שהנציגות והדיירים ניסחו את העקרונות המשפטיים ואת הדרישות המסחריות והטכניות פונים לערוך מכרז. הדיירים פונים לחברות המתאימות ( בהתאם לגודל הפרוייקט, סוג הפרוייקט והאזור בו נערך הפרויקט) ומבקשים הצעות גם מתוך מאגר רחב של חברות שאנו ממליצים וגם מהיכרות של חברות שהדיירים ממליצים.

היוזמה בידי הדיירים- הדיירים מובילים.
כאמור, הגישה היא הגישה האקטיביסטית של אלף בית והדיירים – במקום לקבל הצעות מהחברות, הדיירים הם שפונים אל החברות בדרישות ומבקשים מהן להניח על השולחן הצעות על בסיס התנאים וההסכמות שהוועד והדיירים גיבשו יחד ובעזרת בעלי המקצוע המלווים.
דבר חשוב נוסף !
הדיירים הם שמקבלים את ההחלטות המהותיות ובאופן דמוקרטי, לרבות מי תהיה החברה המבצעת של הפרוייקט.

8.שקיפות
כחברה לניהול ולווי דיירים אנו נתקלים לא מעט סביב טענות שחלק מהדיירים/החברות/ בעלי מקצוע אחרים אינם מתנהלים בשקיפות. באופן טבעי גם עלינו וגם על בעלי המקצוע המלווים האחרים יש פנס גדול ובצדק רב. מי שמתנהל ישר ונכון מפיג את כל החששות מהר מאוד. הבטחון וההסכמות נרכשים באופן טבעי בהדרגה.
מיד עם גיבוש האספה הראשונה יש לפעול למינוי וועד פעולה. על הוועד להיות פעיל, דומיננטי ובעל מודעות לכך שנדרש לפנות שעות רבות לקידום התהליך.מעבר להיותו צינור בין בעלי המקצוע לבין הדיירים על הוועד להפעיל רוח חיובית בכל עת, גם ובעיקר ברגעים קשים בין בעלי הנכסים. בדרך עלולים להיות לא מעט רגרסיות ורגעי משבר ואנו כאן כדי לפתור אותם.
שקיפות- שקיפות מלאה בין חברי הוועד והדיירים היא אחת מאבני היסוד של התהליך. כדי להימנע ממצב שבו כל אחד מושך לכיוון אחר וכדי לא להגרר לוויכוחים מיותרים, חשוב שהוועד וכל אחד מהדיירים יתנהלו בשקיפות המלאה מול כולם בלי יוצא מן הכלל. חשוב לדאוג שקבלת כל ההחלטות תתקבל על ידי הוועד וכלל בעלי הנכסים באופן שוויוני. כחברה מקצועית המלווה את הדיירים באופן נטראלי קל לנו יותר להשרות ביטחון ולהגיע עם כל הדיירים הבנות משותפות.

9.עמידה בלוחות הזמנים
לאחר החתימה על ההסכמים בין הדיירים לבין החברה שנבחרה יש ירידת מתח וכולם שבים לשגרה, הוועד, הדיירים, המפקח, עורך הדין, כולם עסוקים בדברים אחרים.

לעומת זאת אנו עומדים על המשמר כל הזמן – חשוב להתמיד ולעקוב אחר לוחות הזמנים של החברה ושל הפרוייקט. המעקב כולל את אופן ההתנהלות של כל תהליך הבקשה להיתר ועד תום ביצוע הפרוייקט. לא פעם החברה היזמית נתקעת בין גורמי הרישוי ומנצלת את זה כדי להרוויח זמן לטובת תזרים מזומנים עתידי טוב יותר. בנתיים הפרוייקט עומד ולחברה יש תירוץ טוב לא להתקדם. חשוב להפעיל נקודות ביקורת כדי להבין שהעיכובים אינם תלוים בחברה ולחשוב יחד כיצד לשחרר את הפלונטר מול הרשויות ולהתקדם הלאה לקבלת ההיתר.

10.ליווי עד קבלת המפתח
אנו דואגים לפיקוח ובקרה מלאים עד תום הפרוייקט וקבלת המפתח של כל אחד ואחד מבעלי הנכסים.
במשך תקופת ההמתנה הממושכת שבין החתימה על ההסכם עם חברת הבונה לבין תחילת הבניה, הדיירים והוועד מקבלים דיווחים אודות סטטוס ההתקדמות במוסדות התכנון לקראת החלטת הוועדה ולקראת קבלת ההיתר. בהמשך לאחר קבלת ההיתר ועם תחילת הבניה אנו דואגים מדי חודש להעביר לדיירים ולוועד עידכונים שותפים אודות התקדמות קצב הבניה והפיקוח מטעם הדיירים עד תום הפרוייקט וקבלת המפתח של כל אחד מהדיירים.

השכר עבור הליווי המשפטי, הליווי האדריכלי, הפיקוח ההנדסי, דוח השמאות, המדידות, היזום, ועוד,
הוא באחריות החברה המבצעת שנבחרה בידי הדיירים לבצע את הפרויקט.

כיצד זה עובד בפועל

רבים לא יודעים זאת, הוצאות החברה המבצעת הן קבועות בכל פרויקט.
השאלה היא מטעם מי יוצאים בעלי המקצוע ?
ברוב הפרויקטים האנטרסים של החברות שונים לחלוטין מהאינטרסים של הדיירים ומכאן נובע הצורך בהפרדה.

• מקסום רווחים – להבדיל מפרוייקטים אחרים, הדיירים שלנו מובילים ולא מובלים. לאחר שפירקנו את כל הפרוייקט לגורמים הוועד והדיירים יודעים בדיוק מה, איך ומתי לדרוש.
• חסכון גדול בזמן- באופן כללי לרוב הדיירים והוועד אין את מרבית הזמן להתפנות ולקדם תהליך ארוך ומורכב. אנו מעניקים תשומת הלב רבה ודואגים להיות בקשר קבוע עם כל אחד מהדיירים בסבלנות ובכל זמן שיידרש. במקביל חשוב להוציא את בעלי המקצוע החיוניים: המודד, האדריכל, השמאי,עורך הדין והמפקח ולקדם את הפרוייקט ללא הפסקה וללא שחיקה במהלך כל הדרך.
• מניעת טעויות – אין בניין שבו הדיירים לא עושים טעויות, השאלה כמה טעויות ומה גודלן. יש לנו את הניסיון למנוע את כל הטעויות הקלאסיות שקורות בלא מעט בניינים שנתקלנו בהם.
• שקיפות – שקיפות היא אחד הדברים החשובים ביותר בתהליך וזאת כדי למנוע חשדות בין הדיירים או הוועד לבין החברות השונות. אנו גם דואגים שכל ההחלטות מתקבלות בדעת הרוב. הכל על השולחן.
• יחסים תקינים בין הדיירים – בפרוייקט כל כך מורכב חשוב להבין את מניעיו ואת רצונותיו של כל דייר וחובה להכנס לתהליך יחד עם כל הדיירים ולקרב את המתנגדים וקרובי משפחתם. זה היסוד להצלחתו של התהליך.
• בטחון – המטריה המקצועית שאנו מספקים לדיירים מאפשרת לישון בשקט ולדעת שאתם בידים טובות. ברמה המשפטית, ברמה ההנדסית,  ברמה השמאית וברמה האדריכלית.
• הגדלת סיכויי ההצלחה – סיכויי ההצלחה שהפרוייקט יצא לפועל גוברים פי כמה כשהכל נעשה תחת הסכמה המלאה של הדיירים והדיירים יודעים  באמת שיש בידם עסקה טובה ללא פרטי מידע חסרים וללא דברים שהם לא יודעים.

שלושת הקשיים בתחילתו של התהליך :

1. חוסר מוטיבציה בקרב בעלי נכסים באזורים מבוקשים-
   כמו הצפון הישן בת”א אשר רובם בעלי מקצועות חופשים ואין להם את הזמן והאנרגיה להניע את התהליך, למרבה הפרדוקס ביניהם עורכי דין,  אדריכלים ואף מהנדסים ויזמי תמ”א בעצמם .
2. חשדנות ומתיחות בקרב הדיירים- דיירים הם ללא ספק האתגר הגדול של התהליך . רבים מהפרויקטים נופלים בשל העדר הסכמה בין דיירים ואי יכולת לייצר רוב. מאפיינים נוספים הם חשדות כלפי דיירים מובילים, ישיבה רגל על רגל, קשיים בגיבוש ועד פעולה, פאסיביות, חששות וקשיים סביב בחירת גורמי מקצוע ועוד.
3. חוסר כדאיות כלכלית או קבלת הצעה לא אטרקטיבית –  בבדיקת ההתכנות הראשונית עולה כי ישנם בניינים שלא עומדים בסף הכדאיות הכלכלית לביצוע תמ”א 38 או פינוי בינוי, בשל מגבלות קווי בניין, מגבלות גודל  המגרש, גודל הגג, המצאות נכסים על הגג, מספר הדיירים בבניין , ערך הדירות בסביבה,  ועוד נתונים הגורמים  לאיבוד עניין מצד היזמים.

הקשיים בעיצומו של התהליך לקראת חתימת חוזה :

היבט מסחרי : ההיבט המסחרי או במילים אחרות, מה מקבלים ומה נותנים, הוא המכריע את הכף לכאן או לכאן כבר בתחילת התהליך. אחת הטעויות הנפוצות היא  התפישה כי היזם “בא לעשות קופה ” על חשבון הגב של הדיירים וחשוב להבין שזו תכנית של win-win. לא פעם מגיע היזם למצב של “הרמת ידיים” ולמרות שנבחר הוא מחליט לוותר על התהליך עקב דרישות מוגזמות או בלתי הגיוניות של הדיירים. אנו דואגים למנוע זאת באמצעות דו”ח האפס שהשמאי דיירים מוציא עבורכם.

היבט אדריכלי – תכנוני : עם כל הרצון הטוב, לא תמיד קווי הבניין מאפשרים לתת את ההרחבה המקסימלית,  אם בכלל. ואז מתחיל להתעורר ספק בקרב הדיירים-  “בשביל מה צריך בכלל את כל זה”. מצב זה עלול  לתקוע את התהליך זמן רב . גם במקרה האופטימלי שבו אפשר לממש את כל הזכויות ולקבל את כל התוספות, קיימות מחלוקות בין הדיירים לגבי אופן התכנון, היכן  תהינה התוספות, מה יהיו כיווני האוויר , מה קורה כשנחסם כיוון אוויר, כיצד התוספות או הבית החדש משפיעים על העיצוב הפנימי של הבית ועוד. גם תהליך זה הוא סוג של מצב “פינג פונג ” מתמשך מול האדריכל המתכנן , דבר הדורש לעתים פגישות אישיות עם דיירים, ותיקונים חוזרים ונשנים עד להסכמה על סקיצה סופית .   .

היבט משפטי: בחירת עו”ד היא נקודת ציון חשובה בדרך ולא תמיד יש הסכמה בין הדיירים על עוה”ד. אנו חיים במדינה בה לכל אחד יש עו”ד אחד לפחות שהוא מכיר, ולעיתים דיירים אינם מוכנים להתפשר על עו”ד אותו הם מכירים וזוהי טעות גדולה, חשוב לדעת לצאת מאזור הנוחות לבקש עזרה ולמנות עו”ד מנוסה ונמרץ בתחום.

המתח הטבעי הקיים בין שני הצדדים (הדיירים והחברה היזמית), מגיע לשיאו בניסוח החוזה, ולעתים מהווה מוקד לפיצוצים גם אחרי דרך ארוכה של מו”מ תכנוני ומסחרי.

ניסוח החוזה בין הצדדים הוא סוג של משחק “פינג פונג ” בין עורכי הדין של שני הצדדים, תהליך מעייף בפני עצמו, והוא דורש סבלנות ,ומייצר לעתים “נקודות משבר ” ו”קיפאון” במו”מ.

גם לאחר חתימת החוזה, קיימים נושאים משפטיים רבים הדורשים טיפול ( הפקעות מצד העירייה, שינויי מועדים, טיפול במתנגדים, גילוי מי תהום   וכו’ )

חשוב מאוד, כי החוזה יכסה את כל האזורים האפורים הללו, החל מקביעת מועדים ברורים לקידום שלבי הפרויקט, מקסום זכויות הבנייה, קביעת מנגנוני פיצוי לכל “החורים השחורים ” שצצים בדרך , קביעת מנגנוני פיצוי על הפרות וכו’. כשאומרים שאלוהים נמצא בפרטים הקטנים, זאת  בדיוק הכוונה !

לאחר חתימת חוזה :

“סחבת ביורוקרטית ”  אל מול הרשויות– תהליכי הרישוי מורכבים ויוצרים עיכובים מיותרים

היבט קונסטרוקטיבי : תכניות קונסטרוקטיביות רבות נדחות או נשלחות לתיקונים בשל תכנון אדריכלי והנדסי לקוי ובלתי מקצועי מצד היזם,  אנו מכירים גם מקרים כמו כוח עליון בו התגלו מי תהום מתחת לשטח הבניין, מה שדרש תיכנון  אחר לחלוטין .

כדי להפיק את המיטב עבור הדיירים, על מנהל הפרויקט המלווה את הדיירים להיות בעל ניסיון מוכח בתמ”א 38 ובליווי פרוייקטים.

מסביבו ניצבות כמה מטרות :

• לחסוך זמן.
• לעשות סדר בתהליך.
• לדאוג יחד עם המקצוענים שדיירי הבניין ידעו להשיג את מירב התמורות המסחריות והמשפטיות.
• להבטיח שהדיירים יתנהלו באופן החלק ביותר ללא מחלוקות וללא עיכובים מיותרים.

לפניכם 3 נקודות מפתח בארגון וליווי דיירים :

1. ניהול זמן – שגרת החיים העמוסה של הדיירים
   פרויקט תמ”א 38 ופינוי בינוי גוזל זמן יקר ומצריך ידע מוכח ויכולת לנהל את כל התהליך.
   דיירים מכירים את זה,  תלך, תרוץ, תביא, תבדוק, תתקשר, תתכתב, תשלח, תתאם, ועוד ועוד …
   רבים מעוניינים להתחיל להניעו, אך שגרת החיים העמוסה מכבידה ולא פשוט לשמור על אותה האנרגיה וההתלהבות לאורך זמן.
   תפקידו של הפרויקטור המלווה הוא להשרות אווירה של בטחון בקרב הדיירים ובמקביל לשמור על אש העשייה כל הזמן. עליו להיות בעל ידע מקיף כדי לחבר את כל גורמי המקצוע  יחד עם הדיירים ולקשור את כל הקצוות בזמן ובצורה היעילה והבטוחה.
   ניסיון – על הפרויקטור המלווה לדאוג לרוב הנדרש וליצור אווירה של עשיה בקרב הדיירים. המלווה חייב להכיר את ענף ההתחדשות העירונית במלואו ולהציג בפניהם אלטרנטיבות בבחירה בין כל בעלי המקצוע האיכותיים והמנוסים ביותר  בישראל : עורכי דין, מפקחי בניה, שמאים ואדריכלים, כולם מהשורה הראשונה. על הפרויקטור לתאם את הפגישות בין חברי הוועד לבין בעלי המקצוע הנבחרים ולהציב בפני כולם, כולל הוועד לוח זמנים לכל פעולה.הזמן הוא הרכיב החשוב מכולם בתהליך כולו.  תהליך נכון נבנה ומוגדר מראש step by step למען הרגע בו כל הדיירים מגובשים ליציאה למכרז וניהול התחרות מול חברות מובילות המעוניינות להגיש הצעה ולהתמודד כנגד הדרישות שהוצגו לפניהן.
   כל התהליך דורש ידע וניסיון רב בתמ”א 38, אסרטיביות ויכולת אדמיניסטרטיבית לנהל את הכול בכדי לשאת בתוצאה הטובה ביותר ובזמן המהיר ביותר  שכן הפרויקטור עומד במבחן הדיירים כל העת.
   עובדתית עם הזמן התהליך די שוחק את הדיירים. הנמרצות והיעילות היא ערך עליון בתהליך, לכן על המלווה לגלות התלהבות ונחישות של פלדה להמשיך לעבר המטרה תוך התגברות על כל הקשיים שבדרך.
2. התנהלות בשקיפות – הפגת מתחים בין הדיירים
   הפרויקטור המייצג הוא למעשה גוף נטרלי בלתי תלוי ותפקידו הוא לגבש את אמונם המלא של כל הדיירים בלי יוצא מן הכלל. כאן מצפה לו עבודה בקיום פגישות ושיחות עם כל בעלי הנכסים ובעיקר עם אלו המתנגדים בכדי לנסות ולגשר על הפערים בין הצדדים. עליו לזהות אינטרסים אמיתיים ולייצר אווירה חיובית, פתיחות ומכנה משותף בין כולם.
   זהו הליך מורכב. טמונה כאן יכולת בין אישית של המלווה ותכונות אחרות הנדרשות לצורך הפגת  המתחים בין הדיירים. נדרשת יכולת התמדה ועקביות מתמשכת לספוג את כל האש. רצוי מאוד שהפרויקטור המיצג יהיה בעל הכשרה מקצועית כמגשר .
3. ניהול מכרז – הדיירים מנהלים מכרז ובוחרים חברה
   ראשית נציין שהדיירים בלבד הם אלו אשר בוחרים את החברה שתבצע את הפרויקט. כל זאת על סמך הבדיקות וההמלצות של בעלי המקצוע המלווים את הדיירים וכל ההסכמות של הדיירים

לכולם חשוב לקבל את ההצעה הטובה ביותר ובעלת התמורות הרחבות ביותר. על הדיירים ומקדם ההפרויקטור למצוא את הפתרונות המקסימלים מול המציאות התכנונית האדריכלית ודוח האפס השמאי.

כדי למצוא את הנסיך הנכון צריך לנשק הרבה צפרדעים. חשוב שמקדם הפרווייקט והדייירם יכירו את השוק היטב ויהיו ברשותם מאגר גדול מאוד של לפחות 30 חברות אמינות בכדי למצוא את היהלום הנכון. עם הזמן למדנו להכיר ולדעת עם מי כדאי לעבוד ובעיקר עם מי לא כדאי. היום לכולם יש אתרי אינטרנט יפים ונוצצים-לא כל הנוצץ זהב.

מכרז דיירים – הגישה האקטיביסטית  – החלק המרכזי בפרויקט בו חשובה היד המכוונת  הניסיון של כל בעלי המקצוע המלווים. רק כשכול הדיירים מגובשים היטב מגיע הזמן לערוך מכרז ואז יש למיין בין 3-5 יזמים מובילים.לא יותר, זה מיותר ורק עלול לבלבל. הדיירים צריכים לפנות לחברות המתאימות בהתאם לגודל, סוג והאזור בו נערך הפרויקט.על הפרויקטור והדיירים לכוון ולמצוא את היזמים אשר יגישו את ההצעות המקסימליות ובדרך הבטוחה והטובה ביותר ללא  מתן הבטחות שווא.

* שימו לב, עורך דין הדיירים הינו רק חלק אחד מהפאזל וממכלול שלם של התהליך. במכרז אנו דואגים שמעורבותו של עורך הדין תיגע בפן המשפטי בלבד ולא תעסוק בתחומי עניין שהוא לא מבין בהם כמו תוכניות אדריכליות או דוח אפס שמאי .

ישנם היום בשוק עשרות ומאות עורכי דין טובים המנוסים בתמ”א ופינוי בינוי. הבעיה היא שרובם עמוסים ולא לכולם יש את הזמן לענות לשיחות הטלפון או המייל. קיים פער גדול בין ההבטחות בפגישת ההיכרות לבין המעשים בפועל, רבים מהדיירים מתוסכלים מכך ובצדק . חשוב להבהיר לעו”ד שאתם לא עוד מספר ויש למנות עורך דין מקצוען ומנוסה, אך זה שיידע לענות במיידי על כל שאלה משפטית שתעלה מצד הוועד והדיירים.

*שימו לב, עורך דין הדיירים הינו רק חלק אחד מהפאזל וממכלול שלם של התהליך. במכרז אנו דואגים שמעורבותו של עורך הדין תיגע בפן המשפטי בלבד ולא תעסוק בתחומי עניין שהוא לא מבין בהם כמו תוכניות אדריכליות או דוח אפס שמאי .

במידה וכבר מיניתם עורך דין אז הוא בטח מרוצה מאחר ואנו הולכים לעשות לו חיים קלים יותר.

• תמ”א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ע”פ תקן 413 תוך מתן זכויות בנייה נוספות, אשר אושרה ע”י הממשלה במאי 2005.
  התכנית מגדירה הנחיות מפורשות בנוגע לחיזוק ולתכנון, ומספקת תמריצים כלכליים באמצעות תוספות בנייה, ופטור ממיסים.
  מטרת התכנית היא לעודד בעלי בתים ישנים (אשר נבנו לפני  1980- 1975), אשר לא עומדים בתקן הבנייה המחמיר לרעידות אדמה  לחזק את נכסיהם ולשפר עמידותם.
  במסגרת מסלול חיזוק והשבחה, זכאים בעלי הדירות במידת האפשר להגדלת שטח הדירות ( ממ”ד), הוספת מעלית, הוספת מרפסת,  חידוש כל התשתיות ושיפוץ מלא של הבניין ברמת גימור של בניין חדש . לשם כך נדרשת הסכמה של  66%  ויותר מבעלי הזכויות בקרקע.
• תיקון 2 לחוק תמ”א 38, שאושר בשנת 2010, קובע כי כל בניין שנבנה לפני 1980, וכולל לפחות 3 קומות ו\או 400 מ”ר בנוי , יוכל לבחור במסלול הריסה ובנייה  מחדש וליהנות מזכויות תמ”א 38 .לשם כך נדרשת  הסכמה של 80% , אך בפועל  נדרשת  הסכמה של  100% מבעלי הזכויות  בקרקע .
• תיקון 3 לחוק תמ”א 38, שאושר במאי 2012, קבע פוטנציאל בנייה של 2.5 קומות נוספות לבניינים שהוגדרו כזכאים לביצוע התכנית  וכאלה שהם בעלי היתכנות .

בכל מסלולי תמ”א 38 בעלי הדירות “מוכרים ” את זכויות הבנייה ליזם ובתמורה לכך “מקבלים” את סל ההטבות של התמ”א.

להלן שלוש הסיבות העיקריות

1. תמ”א 38 ופינוי בינוי מצילים חיים !  אחד הדברים הראשונים שחובה להפנים הוא שתמ”א 38 נועדה, בראש ובראשונה, לחזק את המבנה מפני רעידת האדמה החזקה שתבוא והיא תבוא. או לבנות מחדש מבנה העומד בתקן .התמורות  הנוספות כגון ממ”ד, מרפסת, מחסן, מעלית, חניה הן תוספות מבורכות,  אך הן בהחלט לא העיקר . מדינת ישראל ממוקמת באזור פעיל במיוחד מבחינת סיסמית, והיא בעלת רמת סיכון גבוהה לרעידות אדמה. הרעידה האחרונה התחוללה ב- 1927 ופגעה קשות באדם וברכוש ( כ- 500 הרוגים ). ע”פ הסטטיסטיקה, רעידת אדמה משמעותית מתחוללת בישראל, בממוצע כל 80 שנה ולפי המומחים היא קרבה לבוא. מתי בדיוק ? איש לא יודע.
   המדינה לא סתם מחלקת מתנות, בידיה צפי משוער של אלפי הרוגים, אלפי פצועים ועשרות אלפים של ישראלים שיוותרו ללא קורת גג בקרב אלפי בתים שלא עומדים  בתקן ולכן היא מנסה לצמצם את הקטסטרופה שחלילה תתחולל בעקבות הרעש.
2. בעקבות מבצעי “עופרת יצוקה” ו”צוק איתן” התעוררה שוב המודעות לצורך במיגון. ברוב המקרים בתמ”א 38 ובכל המקרים של פינוי בינוי יש מיגון של ממ”ד בדירות (מרחב מוגן דירתי) או ממ”ק (מרחב מוגן קומתי).
3. תכל’ס מה שהכי מעניין את הדיירים… השבחת הנכס ! עסקת תמ”א 38 ופינוי בינוי היא WIN WIN נהוג לחשוב שהיזם “גוזר קופון” ע”ח הדיירים וזו טעות. נכס שעבר פרוייקט משביח את ערכו החל מ30% ועד 80%.
4. ערים רבות כמו תל אביב רמת גן גבעתיים והרצליה סובלות מבניינים מוזנחים. פרוייקטים של תמ”א 38 ופינוי בינוי מחדשים את המרקם העירוני ומביאים אוכלסיות צעירות ומבוססות המחיות את העיר מחדש.

• מבנים שאינם עומדים בתקן הבנייה לרעידות אדמה ו\או שנבנו לפני 1980
• מבנים בעלי 3 קומות ו\או 400 מ”ר בנוי·
• מסלול חיזוק ותוספת על הקיים ( תמ”א 1 )-  הסכמה של 66%  מבעלי הזכות על הקרקע  במסלול של חיזוק והשבחה , אשר להם מוצמדים 66% מהרכוש המשותף
• מסלול הריסה ובניה ( פינוי בינוי או תמ”א 2 ) – למרות שחל תיקון המאפשר רוב של 80%, המציאות הקיימת דורשת הסכמה של 100% מבעלי הזכויות על הקרקע .

• ההתחדשות העירונית הצמיחה יזמים כפטריות לאחר הגשם, רבים נכנסו לענף החדש וחלק מהדיירים מתבלבלים מהבטחות שווא של “יזמים מתאבדים” שרוצים לסגור עסקה בכל מחיר, אך לא בטוח שיישארו לאורך זמן, יש לנקוט במשנה זהירות בתמורות ובתוספות שהיזמים מציעים. דוח השמאי והליווי האדריכלי שאנו נוציא אמורים להגן על הדיירים מכך.
• קושי במימון הפרויקט – סירוב הבנקים להעניק ליווי פיננסי לחברה המבצעת.
• לאחר כל התהליך, רשאית הועדה המקומית לסרב לאשר היתר בנייה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים, אדריכליים, קונסטרוקטיביים, נופיים וכד’ .זה נובע לעיתים מהעדר הניסיון, מהצורך לחסוך ומהעדר מקצועיות של היזם, דבר הגורם לעוגמת נפש ובזבוז זמן של בעלי הנכסים.
• על הדיירים והחברה המקדמת להכיר לפחות 30 חברות בתחום ההתחדשות העירונית.חשוב שהדיירים יכירו את השוק היטב ויובילו יחד עם כל בעלי המקצוע המלווים את המכרז מול חברות בעלות ניסיון מוכח ואיתנות פיננסית. לנו באופן אישי הכרות עם מעל 90 חברות כך שבהיבט הזה אין בעיה.

• בשל חוסר המודעות, רוב הבתים אשר נבנו לפני 1980 תוכננו לשאת עומסים אנכיים כלומר את משקל הבניין בלבד ולא תוכננו לספוג כוחות אופקיים צדדיים שהם הכוחות ההרסניים של רעידות האדמה. היום ברור כי בעת רעידת אדמה מופעלים כוחות ססמיים והבניין מתנדנד לארבעת הכיוונים. אי לכך, הוחלט לשנות את תקני הבנייה והחיזוק הקונסטרוקטיבי בהתאם (תקן 413).   60% מהבניינים במדינת ישראל לא עומדים בתקן החיזוק .תמ”א  38 מסלול חיזוק :חיזוק הבניין מתבטא בהוספת שלד בטון חיצוני העוטף את הבניין מכל צדדיו ויוצר מעין כלוב קונסטרוקטיבי סביב הבניין מלמטה עד למעלה .תהליך החיזוק מתחיל בחפירה ועיבוי עמודי הבניין, הקמת קירות הקשחה, הוספת קורות ועמודים מפלדה או בטון מזוין ולאחריה מתבצעת בנייה של הקורות החיצוניות, פיר המעלית ותוספת אפשרית של ממ”ד משמשים גם הם חלק ניכר מתהליך החיזוק.בשלב הבא מפנים את הגג ומעבירים את תכולתו לפיגומים סביב , מבצעים איטום ויוצקים  מעין “שכבה צפה” אשר משמשת כקונסטרוקציה לבניית הקומה החדשה . למעשה הדירות החדשות נבנות על שכבה זו ולא על הגג הקיים באופן  ישיר.חשוב לומר כי כל התהליך כולל פיקוח הנדסי צמוד, בדיקות מכון התקנים, וקבלת אישור סופי מהעירייהעיקרי ההשבחה בתמ”א 1 חיזוק ובינוי :כאמור, בנוסף לחיזוקים והמיגון שהם החלקים המשמעותים ביותר בתכנית,הדיירים זוכים גם בהזדמנות להשביח את הנכס ולהעלות את ערכו. כיצד ?
  • שיפוץ כל המעטפת החיצונית של הבניין ברמת גימור של בניין חדש, כולל החלפת תריסים וחלונות בכל הדירות.
  • הגדלת שטח הדירות – תוספת של עד 25 מ”ר לכל דירה, מתוכם ממ”ד – במידת האפשר
  • מרפסת בגודל עד 12 מ”ר לכל דירה – במידת האפשר
  • חניה – ככל הניתן, ובהתאם למורכבות של כל בניין מבחינה תכנונית ומבחינה ומסחרית
  • מעלית חדשה
  • חדר מדרגות – ארונות חשמל חדשים, ריצוף ,  תאורה , מעקה .
  • לובי חדש ומפואר
  • פיתוח סביבה וגינה חדשה כולל מערכת השקיה אוטומטית.
  • חדר אשפה חדש .
  • מחסנים – במידת האפשר .
  • חדר עגלות ואופניים- במידת האפשר
  • חידוש כל התשתיות המשותפות  – ביוב , חשמל , אינסטלציה .

  עיקרי ההשבחה בפרוייקט תמ”א 2 הריסה ובניה או פינוי בינוי :

  הדיירים זוכים בבניין חדש מן הייסוד הכולל את שטח הדירה המקסימלי בהתאם למו”מ ולהסכם עם היזם ובהתאם לזכויות וקווי הבניין במגרש ומדיניות הוועדה.

1. ישיבה על הגדר בשל פחד משינוי .
2. דיירים הדורשים תמורות גבוהה ממה שניתן
3. חשדנות והבעת אי אמון בתכנית וביזמים.
4. המתנה לתכנית טובה יותר.
5. שונות בתמורות בין הדיירים – כשניתן לקבל הרחבה רק בחלק מהבניין.
6. מגבלות הבניין שלא מאפשרות לקבל הרחבות בכלל .
7. אדישות לגבי הסיכונים (“לא תהיה בארץ רעידת אדמה בזמן הקרוב”  ).
8. חוסר חשק להיכנס לתהליך, אי רצון לצאת מאזור הנוחות.
9. מבוגרים שרוצים שקט.
10. מתיחויות רבות שנים בין דיירים.

את כל הסיבות הנ”ל צריך לקחת בחשבון ולהבין את המניעים שלהן.

עדיף  לנהל את ההתנגדויות בדרכי שלום ונועם. מומלץ שפרוייקטור המלווה יהיה מגשר מוסמך   ולהפעיל סבלנות, יחסי אנוש מפותחים, יצירתיות ויכולת לצמצם פערים. במידה ועדיין ויש בעל נכס סרבן ועקשן במיוחד שאינו מצדיק “נסיבות אישיות מיוחדות”, על הדיירים להעביר זאת יחד עם החברה לטיפול המפקחת על הבתים המשותפים, התהליך מאריך את הדרך ב 3-6 חודשים .

עקב ההבנה שהתכנית מצילה חיים, המדיניות  כיום היא שטובת האינטרס של כלל הדיירים עולה על זכויות הקניין הפרטי של הדייר הסרבן .לכן, סר המכשול של דייר סרבן והוא אינו מהווה איום לאי ביצוע התוכנית. מניסיוננו, הדיירים הסרבנים יוצאים מרוצים לא פחות משאר הדיירים עם תוצאות סיום הפרויקט..

בעלי נכסים ודיירים שאנו מקדמים רגילים בד”כ לנוח יותר, אך הם אינם פטורים מלשבת בחיבוק ידיים, אלא לפעול בדרכים הבאות :

• לשמור על קשר עם המקדם ולקבל עדכונים שוטפים .
• להוות גורם חיובי לצד הפרוייקטור המלווה.
• להיות מעורבים בפן התכנוני ולהכיר את התוכניות
• לצאת לפגישות משותפות עם המלווה ולבחור בעו”ד ראוי. למנות יחד מפקח בניה ולהיות שותפים בסוגיות השונות ובניסוח התמורות והמפרט הטכני.
• לקבל הסבר על דו”ח האפס מהשמאי מטעם הדיירים
• לנהל יחד את המו”מ מול החברות הן בהיבט המסחרי והן בהיבט התכנוני .
• לשתף ולעדכן את הדיירים בשקיפות מלאה בכל המתבצע .
• להתייעץ עם הדיירים בסוגיות מהותיות

לחץ כאן