ברוכים הבאים לאלף בַּיִת
שלום רב,
אלף בַּיִת הינה חברה לניהול וקידום פרויקטים בתמ”א 38 ופנוי בינוי המקדמת ביחד עם הדיירים את כל שלבי הפרוייקט החל משלב התכנון ועד קבלת המפתח.
בדרך זו זכות ההשפעה והשליטה בכל הצמתים שבתהליך היא בידי הדיירים ולא היזם.
אנו כאן כדי לקיים את מלוא המטרות של הדיירים בהצלחה ובטחון, ללא טעויות וללא עיכובים מיותרים.
ארגז הכלים שלנו ושלכם
חשוב למנות מפקח בניה מנוסה לפני כל כניסה למו”מ עם החברות השונות !
מה קורה בדרך כלל – בניינים רבים נאלצים לישר קו עם המפרט הטכני שהציגו בפניהם היזמים.
כשאנו מוציאים מפקח מטעם הדיירים משימתו הראשונה היא לדאוג לגיבוש המפרט הטכני מטעם הדיירים והבניין.
עד כמה זה חשוב
ברוב המקרים האינטרסים של היזם ושל הדיירים אינם חופפים ואין לדיירים את הכלים לנהל מו”מ מקצועי מול המפרט של היזם שלא תמיד בנוי לטובת הדיירים.
תפקידו הנוסף של המפקח הוא ללוות ולפקח הנדסית את הבניה של דירות הדיירים ולשמור שהעבודות מבוצעות בהתאם למפרט הטכני ולתוכניות.
עם הוצאת מפקח אנו דואגים לשלושה דברים חיוניים :
- מפרט טכני בסטנדרטים גבוהים – אנו בונים עבור דיירי הבניין את המפרט הטכני המקיף והמתקדם ביותר בענף.
- אנו מחוייבים שמפקח הבניה יהיה בעל רקע הנדסי ויבקר את ביצוע העבודות אחת לשבוע עד תום הפרוייקט !
- אנו מחוייבים שהדיירים והוועד יקבלו דיווחים ועידכונים שוטפים עד תום הבניה .
דיירים רבים אינם מודעים לכך, אבל אתם בעלי הזכויות על הקרקע לא פחות מהחברה המבצעת וגם לכם יש את הזכות להיות מעורבים בפן האדריכלי.
הליווי האדריכלי מטעם הדיירים חשוב לא פחות מיתר בעלי המקצוע.
מדוע ?
במרבית המקרים האינטרס של היזמים שונה מהאינטרס של הדיירים. החיבור לאדריכל מאפשר לדיירים יכולת השפעה בתוכניות ללא שום מעורבות חיצונית.
מנסיון, היזמים אינם נרתעים מכך, אלא מביעים הערכה סמויה עבור דיירים המודעים לעצמם.
לגיבוי אדריכלי של הדיירים אנו מציעים שתי חלופות:
- מסלול בסיסי הכרחי – הדיירים מקבלים חוות דעת אדריכלית חיצונית למקסום הזכויות והתמורות שניתן לקבל וללא תלות ביזמים. הייעוץ מתיחס גם לתמ”א 38 חיזוק והן לתמ”א 38 במסלול של הריסה ובניה או בפינוי בינוי.
- מסלול מתקדם – ליווי אדריכלי מלא הכולל תוכניות מלאות של הבניין החדש. הדיירים מקבלים לידם מספר אופציות בכל הנוגע לתכנון והנראות הבניין ללא תלות ביזמים השונים. התוכניות המוסכמות מוגשות על ידם של הדיירים מבעוד מועד והן מהוות חלק בלתי נפרד מהתנאים למכרז שקבעו הדיירים לתחרות בין החברות !
בשני המסלולים הליווי האדריכלי ניתן על ידי משרדי האדריכלים המובילים בתל אביב והמרכז ובעלי נסיון רב ביותר בתמ”א 38 ובפינוי בינוי .
פרוייקט של תמ”א 38 ופינוי בינוי מורכב ממכלול שלם של גורמים שצריך לחבר יחד: הדיירים, החברה המלווה, עורך הדין, השמאי כלכלן, אדריכל, המודד, מפקח הבניה, החברות המתחרות, הרשויות ועוד.
מטרתנו העיקרית כחברה המקדמת פרוייקטים היא קודם כל להשיב לדיירים את ההובלה ולחבר את כל הקצוות בתהליך יחד עם הדיירים ובעלי המקצוע המלווים שאנו מספקים לדיירים.
הדיירים מובילים ולא מובלים
להבדיל מפרוייקטים אחרים בהם הדיירים מובלים אחרי היזמים וההצעות אנו דואגים שהדיירים יהיו מובילים כלפי היזמים ולא היזמים יובילו אותם. אנו דואגים שהוועד והדיירים יקבלו לידיהם ידיים מקצועיות מכוונות ואת כל הכלים הנכונים להתנהל נכון ולנצח.
מהן המטרות
- השליטה וההובלה בידי הדיירים
- חסכון בזמן ובריצות
- סדר וארגון בכל שלבי התהליך
- הדיירים מבטיחים את קבלת מירב התמורות המסחריות והמשפטיות
- פתרון מחלוקות ושחרור חסמים ללא עיכובים מיותרים
מדוע דיירים פונים אלינו
- הרצון לדעת יותר ולקבל את התמונה המלאה
- השאיפה להשיג את מלוא התמורות מול היזמים
- שגרת החיים העמוסה – חוסר בזמן או אדישות של הדיירים ובעלי הנכסים
- מחלוקות בין הדיירים ותופעות סרבנות
- מודעות עצמית של הדיירים להתנהל באופן מקצועי ומסודר יותר
הדרך האמיתית למקסם את הרווחים של הדיירים
רבים מהדיירים מרגישים חוסר נוחות ולא באמת יודעים כמה תרוויח החברה הבונה על חשבון הזכויות של הדיירים בבנין.
לכן אנו מוציאים שמאי מקרקעין מקצועי אשר מכין דו”ח אפס יסודי ובזאת נפתרות כל הדילמות. הדיירים יודעים הכל. נגמרו הסודות.
מה זה דו”ח אפס ?
דו”ח האפס מנתח ומכיל אספקטים רבים במטרה להציג את הכדאיות הכלכלית של הפרוייקט ואת אחוזי הרווח של היזם. הדו”ח בוחן את כל העלויות וההכנסות בהתאם למודל התכנוני ובהתאם לחישוב הזכויות האופטימלי.
הידע עובר לדיירים
דו”ח האפס מטעם שמאי הדיירים מציג בפניכם את התמונה המלאה. רבים מהדיירים מודים שזה מרגיע אותם לדעת ולהחשף לכל הנתונים המקצועיים ששמורים רק ליזמים.
רק כך ניתן ליצור איזון נכון בין רווחי היזם לבין התמורות המקסימליות עבור הדיירים. לא פעם מתגלה שאחוזי הרווח היזמי חורגים מן המקובל ואז לדיירים יש את הכלים והידע לדרוש יותר.
אנו מוציאים שמאי מקרקעין ומספקים דו”ח אפס מקצועי ומדוייק – שמאי המקרקעין מטעם הדיירים הוא בעל נסיון רב בנדל”ן ובתמ”א 38 ובפינוי בינוי בפרט. זוהי למעשה הדרך האמיתית למקסם את הרווחים של הדיירים עד לנקודת האיזון שטובה לכולם.
דבר ראשון
עורך הדין הוא בורג חשוב במערכת, אולם דיירים רבים מצפים שהוא גם יקדם את התהליך או יגלה ידע מקצועי ברמה האדריכלית או השמאית.
עורך דין טוב הוא עורך דין והוא חלק מהפאזל, הוא אחראי לפן המשפטי בלבד. הוא אינו שמאי, אינו אדריכל ואינו מקדם פרוייקט.
מעבר לכך, ישנם היום בשוק עשרות ומאות עורכי דין טובים המנוסים בתמ”א ופינוי בינוי ואנו עובדים עם הטובים ביותר. הבעיה היא שמרבית עורכי הדין הטובים עמוסים ולא לכולם יש את הזמן לתת שירות נאות. בפגישת ההיכרות הראשונית עם הדיירים קיים פער גדול בין ההבטחות של עורך הדין לבין המעשים בפועל, רבים מהדיירים מתוסכלים מכך ובצדק .
אנו מחוייבים לשלושה דברים עיקריים :
- למנות עורך דין / עורכת דין בעל נסיון של למעלה מ 50 פרוייקטים בתמ”א 38 ובפינוי בינוי או עורך דין אחר המומלץ בידי אחד הדיירים אשר מוסכם על כולם .
- אנו דורשים טיפול מהיר ודואגים שעורך הדין יענה על כל שאלה משפטית שיעלו הוועד והדיירים וישוב עם תשובות בזמן סביר אשר לא יעלה על 48 שעות.
- אנו משחררים את עורך הדין מהנטל של להיות השמאי, האדריכל או מקדם הפרוייקט.
למה חשוב להוציא מודד מטעם הדיירים
רוב הפעמים דיירי הדירות אינם מודעים לגודל הדירות האמיתי שלהם מאחר ויש פערים גדולים בין הארנונה, לבין נסח הטאבו, לבין תשריט הבית המשותף, ולבין הבניה בפועל. קורה שלעיתים בכל אחד מהמסמכים השונים מצויין גודל אחר של הדירה ושל הבניין.
הבעיה היא שגם היזמים אינם מודעים לגדלים האמיתים של הדירות, כולם מגששים באפלה.
החשיבות של מודד בתמ”א 38 חיזוק ותוספות
לא פעם קורה שהדיירים קיבלו הצעות מיזמים אשר לא תאמו בפועל את המציאות. במקרים רבים התמורות שהבטיחו היזמים השונים בממ”ד או במרפסת השתנו פתאום בעקבות המדידה שנערכה לאחר החתימה על החוזה. ואין דבר יותר מתסכל ומסוכן מזה.
שוב, זה קורה בשל הפערים בין התוכניות של הבנין ותשריט הבית המשותף לבין המידות של הבניין בפועל לאחר הבניה.
אנו דואגים להוציא מודד למן ההתחלה ובכך נמנעים מהבטחות שווא ומשברים בהמשך. זוהי הדרך הבטוחה ביותר עבור הדיירים לדעת כמה ניתן לקבל באמת .
החשיבות של מודד במסלול תמ”א 38 הריסה ובניה או פינוי בינוי
גם במסלול תמ”א 38 הריסה ובניה ובפינוי בינוי אנו דואגים להוציא מודד למן ההתחלה !
גם כאן במקרים לא מעטים הדיירים מקבלים הצעות שונות אשר מתבררות בהמשך כלא נכונות או לא רציניות. ואין יותר גרוע מכך. לא פעם נחשפנו לפער בהצעות של יותר מ 10 מ”ר לכאן או לכאן ובאיזורים המבוקשים ביותר.
מה אנו דואגים לעשות:
כדי שלא כל יזם יזרוק מספר וכדי למנוע מפח נפש והבטחות שווא אנו מוציאים מודד עם תחילת תכנון התהליך.
בכך כל החברות יישרו קו ויגישו הצעות רציניות וללא מניפולציות. בדרך זו הדיירים יכולים פעם ראשונה להשוות בין תפוחים לתפוחים ולדעת מי שנותן יותר ומי פחות.
בלי קשר תמיד טוב שביצוע המדידות יצא מטעם הדיירים ולא מטעם היזמים.
באופן הזה הדיירים נחשפים לגודל הדירות האמיתי שלהם מבלי שאף יזם יטעה אותם במכוון או שלא במכוון בעניין התמורות במ”ר בדירה החדשה.
הלב של התהליך
יוצאים רק כשבאמת מוכנים !
כדי לדרוש ולקבל את המירב אנו והדיירים מכינים תיק מכרז דיירים רק אחרי שנערכו שיעורי בית מקיפים ובעלי המקצוע המלווים הגישו את כל הנתונים.
- האדריכל – ייעץ לדיירים או הכין את התוכניות עם ההרחבות המקסימליות עבור הדיירים.
- המפקח ההנדסי – הכין יחד עם הדיירים את המפרט הטכני המלא .
- המודד- ביצע מדידות בשטח הבניין והדיירים קיבלו את התמונה האמיתית המלאה.
- השמאי – הכין דו”ח אפס והדיירים יודעים מהם אחוזי הרווח היזמי ועד כמה אפשר לסחוט את הלימון.
- עורך דין – הדין הכין את כל העקרונות המשפטיים הבטוחות והערבויות.
- הדיירים- הדיירים כולם מגובשים סביב הסכמות משותפות וכולם יודעים מה לדרוש בבטחון ובלב שלם.
המכרז
לאחר כל ההכנות חשוב שהוועד והדיירים יהיו חשופים ויכירו מבחר רב ככל האפשר של חברות טובות ומקצועיות, כל זאת בהתאם לאופי הפרוייקט, לגודל הפרוייקט ובהתאם למיקום הגאוגרפי של הפרוייקט.
במקרה הצורך וכדי לגבות אתכם אנו מכירים למעלה מ 90 חברות בונות. לא כולן באותה רמת איכות ואמינות. עם הזמן והבדיקות שערכנו גילינו מי טובה יותר ומי פחות. מחברת הבוטיק הקטנה ביותר ועד החברה הבונה הגדולה בארץ כיום.
מומלץ להתרכז בלא יותר מ 3-5 הצעות
תחרות – החברות נדרשות לענות על מכלול של שאלות העוסקות בעניין התמורות, הנושא האדריכלי, הדו”ח השמאי והפן המשפטי .
דמוקרטיה זה כאן – לאחר כל הניתוחים והפגישות חשוב לדאוג שכל הדיירים יבחרו יחד בחברה הראויה בעיניהם. אנו והדיירים מוודאים שהבחירה תערך בהצבעה שוויונית ובאופן הדמוקרטי ביותר.
גם כאן, לאחר החתימה על ההסכמים בין הדיירים לבין החברה שנבחרה יש ירידת מתח וכולם שבים לשגרה.
אצלנו המתח לא יורד אף פעם, אנו דואגים לפיקוח ובקרה מלאים מול החברה הבונה עד לתום הפרוייקט ועד קבלת המפתח של כל אחד ואחד מבעלי הנכסים.
במשך תקופת ההמתנה הממושכת שבין החתימה על ההסכם עם חברת הבניה לבין תחילת הבניה הדיירים והוועד מקבלים דיווחים אודות סטטוס ההתקדמות במוסדות התכנון לקראת החלטת הוועדה ולקראת קבלת ההיתר.
בהמשך, לאחר קבלת ההיתר ועם תחילת הבניה אנו דואגים מדי חודש להעביר לדיירים ולוועד עידכונים שותפים אודות התקדמות קצב הבניה והפיקוח מטעם הדיירים עד תום הפרוייקט וקבלת המפתח של כל אחד מהדיירים.
לאחר החתימה על ההסכמים בין הדיירים לבין החברה שנבחרה יש ירידת מתח וכולם שבים לשגרה, הוועד, הדיירים, המפקח, עורך הדין, כולם עסוקים בדברים אחרים.
עומדים על המשמר כל הזמן – חשוב לנו להתמיד ולעקוב אחר לוחות הזמנים של החברה ושל הפרוייקט. המעקב כולל את כל אופן ההתנהלות של כל תהליך הבקשה להיתר ועד תום ביצוע הפרוייקט.
לא פעם החברה היזמית נתקעת בין גורמי הרישוי ומנצלת את זה כדי להרוויח זמן לטובת תזרים מזומנים עתידי טוב יותר. בנתיים הפרוייקט עומד ולחברה יש תירוץ טוב לא להתקדם. חשוב לדעת לעקוב ולהבין שהעיכובים הם אמיתים ובלתי תלוים בחברה וכדאי לחשוב יחד כיצד ניתן לשחרר את הפלונטר.
במסגרת פעילותינו אנו נתקלים לא מעט בחשדות מצד הדיירים על כך שחלק מהדיירים/החברות אינם מתנהלים בשקיפות. באופן טבעי גם עלינו וגם על כל בעלי המקצוע המלווים האחרים יש פנס גדול ובצדק רב. בסופו של דבר כל מי שמתנהל ישר ונכון מפיג את כל החששות מהר מאוד. הבטחון וההסכמות נרכשים באופן טבעי ובהדרגה.
נציגות הוועד – מיד עם גיבוש האספה הראשונה יש לפעול למינוי וועד פעולה. על הוועד להיות פעיל, דומיננטי ובעל מודעות לכך שנדרש לפנות שעות רבות לקידום התהליך. מעבר להיותו צינור בין בעלי המקצוע לבין הדיירים על הוועד להפעיל רוח חיובית בכל עת, גם ובעיקר ברגעים קשים בין בעלי הנכסים. בדרך עלולים להיות לא מעט רגרסיות ורגעי משבר ואנו כאן כדי לפתור אותם.
שקיפות – שקיפות מלאה בין חברי הוועד והדיירים היא אחת מאבני היסוד של התהליך. כדי להימנע ממצב שבו כל אחד מושך לכיוון אחר וכדי לא להגרר לוויכוחים מיותרים, חשוב שהוועד וכל אחד מהדיירים יתנהלו בשקיפות המלאה מול כולם בלי יוצא מן הכלל. יש לדאוג שקבלת כל ההחלטות תתקבל על ידי הוועד וכלל בעלי הנכסים באופן שוויוני. כחברה מקדמת קל לנו יותר להשרות ביטחון ולהגיע עם כל הדיירים הבנות משותפות.